임차권 등기명령

금수저가 아닌 이상 사람들 다수는 현재 전세를 살고 이에 따른 이사는 필수입니다.

그런데 전세사기, 역전세, 깡통 전세 등 불안한 상황이 계속되고 있기 때문에 세입자 그 누구도 보증금 걱정으로부터 자유로울 수가 없습니다.

저 또한 전세 경험과 이사가 아주 많았기 때문에 보증금으로 인한 불안과 쪼들림을 때마다 경험하였지만 이처럼 내성이 생기지 않는 걱정도 없는 것 같습니다.

세입자는 이사를 가는 당일 돈을 바로 돌려받는 게 원칙이지만 집주인이 이런저런 사정으로 보증금을 못 주겠다고 할 때 여러분은 어떻게 하실 겁니까? 맞습니다. 세입자의 최후의 보루 "임차권 등기명령 제도"가 있습니다.

그런데 제도 자체를 모르거나 신청 시기를 놓치거나 잘 이행하고도 법으로부터 보호받지 못하는 경우, 소중한 보증금을 날리는 불행한 사례가 있기 때문에 오늘은 경험자로서 임차권 등기명령의 정확한 내용과 원리, 법원신청 방법, 신청 시기, 필요 서류, 신청 후 주의사항, 집주인과 협의하는 실전 노하우 등 소중한 내 보증금을 지키기 위한 모든 방법을 경험을 토대로 제가 부족한 부분은 전문가 지식을 보강하여 적어보았습니다.

꼭 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

먼저 꼭 필요한 실무 내용을 살피기 전에 경험상 말씀드리고 싶은 내용은 이 제도가 어떻게 작동하는가에 대한 임차권 등기명령의 작동 원리 정도가 되겠습니다.

저도 이론 같은 것은 중요하게 생각하지 않았지만 이것만 알고 나면 이사 과정 전체를 보는 이해까지 달라져 적극적으로 대응했던 기억이 있기 때문에 가장 먼저 살펴보시길 바라는 마음에서 정리해 보았습니다.

 

임차권 등기명령 내용과 원리

이 제도를 적용했던 경험도 그렇고 관련 콘텐츠에도 많이 나오는 단어는 '대항력'과 '우선 변제권'입니다.

● 먼저 '대항력'은 점유+전입 개념으로 대항력을 갖춘 세입자(임차인)가 이사 시 확정일자를 받으면 우선 변제권이 생기게 됩니다. 그런데 이사를 간다는 것은 대항력의 점유 또는 전입 중 하나가 없어지거나 둘 다 사라지는 원인이 되어 대항력이 깨지는 것이고 그 순간부터 세입자의 우선 변제권은 사라지는 것입니다.

● 이 원칙은 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서도 이사 가는 순간 적용되는 원칙이기 때문에 대항력이 사라진 상태에서 만약 집이 경매로 넘어간다면 낙찰대금에서도 보증금을 돌려받을 수 없는 억울한 상황이 벌어집니다.

● 이때 억울한 상황을 막는 것이 "임차권 등기"이고 법원이 세입자의 신청을 받아 첨부 증거자료와 함께 심사를 진행하여 적법하다 판단되면 세입자 편에서 등기 하라고 직권으로 명령하는 것이 "임차권 등기명령"입니다.

따라서 나의 임차권을 등기부 등본에 등기해 놓으면 이사를 가도 즉 점유와 전입 둘 중 하나가 사라지거나 둘 다 없어져도 나의 대항력이 깨지지 않고 그대로 유지되어 보증금을 돌려받을 때까지 계속 보증금 보호대상으로 유효한 것입니다.

따라서 '임차권 등기 명령'이란

전월세 계약이 끝나 이사를 가야하는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자(임차인)가 이 사실을 해당 부동산 등기 기록에 남겨 대항력, 우선변제권을 우선 확보할 수 있는 제도로서 관할 법원이 세입자의 신청을 받아 내용을 검토하고 해당 부동산의 등기부 등본에 임차권 등기를 하도록 직권으로 명령하는 것

으로 정의할 수 있는 제도입니다.

 

문제점과 개정 시행

그런데 세입자의 입장에서 소중한 보증금을 지켜주는 제도임은 분명한데 이 제도의 큰 구멍이 있었습니다.

법원의 임차권 등기명령이 발부되어도 집주인(임대인)에게 송달되었음이 확인되지 않으면 효력이 발생하지 않아 이를 악용, 집주인이 잠적하거나 송달을 회피하는 사례가 있었기 때문인데 이에 주택 임대차 보호법 일부 개정으로

법원으로부터 인정받아 임차권 등기명령을 받기만 하면 집주인(임대인)에게 송달되지 않아도 임차권 등기명령의 효력이 유효하도록 2023년 7월 19일부터 개정 시행

되었습니다. 따라서 지금부터는 법원으로부터 등기 결정된 송달문을 받으면 집주인(임대인)이 내용을 받지 못했다 우겨도 효력 발생에는 아무런 지장이 없어 불안한 상황과 겹쳐 적극적인 제도 이용으로 전국 임차권 등기명령 신청 건수가 달마다 최대치를 경신하고 있습니다.

필요한 이유?

그래프처럼 이 제도를 많이 신청하고 이용하는 이유는 한마디로 보증금 돌려받는 효과가 강력하기 때문입니다.

실제로 임차권 등기명령이 되면 전세집(목적물) 재임대는 물론 매매까지 사실상 불가능한데 등기부 등본에 전세 보증금 안 돌려줘서 분쟁이 있었다는 기록이 그대로 남기 때문입니다. 누가 이 기록을 보고 그 집(목적물)에 들어올 생각을 하겠습니까? 한마디로 빨간 줄과 빨간딱지가 붙는 것인데 이뿐만이 아니라 이에 더해

● 이사를 가면 전세집을 인도한 날부터 연 5% 이자를 청구할 수 있으며

● 차후 보증금반환 소송시 소장부본을 송달한 날부터 보증금을 돌려받는 날까지 최대 연 12% 지연 이자를 집주인에게 청구할 수 있다

는 무시무시한 금융 제재 사항이 추가되기 때문에 매일매일 눈덩이처럼 불어나는 이자 때문이라도 집주인은 보증금을 꼭 돌려주게 되는 강력한 이행 효과가 있습니다.

 

신청 시기와 조건

임차권 등기명령을 하기 위해서는 2가지 조건이 충족되어야 합니다.

● 임대 계약이 만기가 되어 종료된 상태

● 집주인이 보증금을 되돌려 주지 않은 상태

쉽게 말해 계약기간이 끝나 이사 가야 할 때 집주인이 보증금을 못 돌려준다면 신청 조건과 시기가 충족되는 것인데 이때 세입자가 선택할 수 있는 2가지 방안

- 보증금을 돌려받을 때까지 그대로 전셋집에 눌러앉거나

- 돌려받지 못했지만 사정상 일단 이사 먼저 가는 방안

중에서 대항력, 우선변제권을 유지한 채로 이사를 먼저 가야 할 필요성이 있을 때 보증금을 돌려받지 못한 세입자(임차인)가 신청할 수 있습니다.

 

신청 방법

세가지 방법이 있습니다.

1. 법원에 직접 방문을 통한 접수

2. 법무사에 의뢰하여 처리

3. 인터넷을 통한 온라인 접수

경험상 모든 상황을 비교해 봤을 때 인터넷을 통한 온라인 접수를 추천드립니다. 그리 어렵지 않고 비용도 확실하게 세이브할 수 있기 때문입니다. 법원 방문은 아시리라 설명은 생략하고 인터넷 접수를 가정하여 설명드리자면 인터넷 접수를 위해서는 3개 사이트 접속이 필요합니다.

● 대법원 전자소송(https://ecfs.scourt.go.kr) 

신청서 작성과 첨부서류 업로드에 사용

● 위텍스(https://wetax.go.kr) 홈페이지

등록면허세 납부에 사용

● 인터넷 등기소 (http://iros.go.kr) 홈페이지

등기부 발급에 사용

늘 그렇듯 회원가입이 전체 절차 중에서 가장 까다롭지만 전부 회원가입되어 있어야 하고 특히 대법원 전자소송 사이트는 공인 인증서를 이용하여 로그인하셔야 하는데 회원가입 과정만 지나면 나머지 문서 작성 내용부터는 수월하기 때문에 포기하지 마시길 바라며 전체 과정 프로세서는 아래와 같습니다.

신청서 작성 → 첨부서류 업로드 → 작성문서 확인 → 소송비용 납부 → 문서 제출 → 접수증명 신청서 발급 및 접수확인

서류 준비가 완료된 상태에서 약간의 시간만 있다면 5만 원 이하의 저렴한 비용으로 신청이 가능하기 때문에 꼭 해보시라고 추천드리지만 아무래도 영상이 있으면 따라 하기 편하실 것 같아서 유튜브에 나온 모든 영상을 보며 나름 검수했는데 모든 과정에 대해 클릭하는 항목까지 하나도 빼놓지 않고 설명된 영상이 있어 링크 올립니다.

 

 

신청 서류와 비용

전자소송 홈페이지에서 신청에 필요한 서류들입니다.

● 신청서 (전자소송 홈페이지 상에서 양식제공 및 작성)

● 계약 종료의사 표시 증거 (문자 메시지 캡처본, 이메일 캡처본 파일 등)

● 내용증명(PDF 파일)

● 건물 등기사항 전부 증명서 / 주민등록등본 / 도면(아파트는 제외, 빌라 또는 일반주택) / 부동산 임대차 계약서

● 기타 : 등기부등본, 등기사항 증명서, 부동산목록

첨부하는 파일들은 파일명도 서류 명칭과 동일하게 만들어 첨부하는 것이 좋은데 해당 내용을 체크하는 항목도 있기 때문에 유용하며 도면 같은 경우 어렵게 생각하지 마시고 손으로 그린 것도 스캔해서 파일로 첨부해도 됩니다.

비용은 시기에 따라 변동이 있겠지만 대략 5만 원 내외로 등록면허세 7,200원, 인지세 2,000원, 전자 신청 수수료 3,000원, 송달료 (3만 원 내외) 등이 필요합니다.

당연히 청구 신청에 소요된 모든 비용은 집주인(임대인)에게 차후 청구할 수 있습니다.

필요 서류 중에서 시기상 미리 준비해야 할 것은 계약 종료의사 표시 증거와 내용 증명입니다. 이것만 미리 준비된다면 언제라도 온라인을 통해 바로 신청이 가능하다는 점을 말씀드립니다.

 

신청 후 주의사항

3가지 과정을 통해 법원에 신청을 하고 정상적으로 임차권 등기 명령이 등록되었다는 송달문을 받아도 끝까지 확인 후 행동해야 할 주의사항이 있습니다.

● 임차권 등기명령 등기부 등본 확인

등기부 등본상의 등기 명령 사항이 정확히 등록되어 있는 지를 확인해야 합니다. 통상 법원 등록 명령 이후로 최소 1~2 주는 소요되기 때문에 기다렸다가 등기부 등본에 다음 내용을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

임차보증금, 범위, 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자(언제부터 거주했는지), 확정일자, 임차권자(세입자)

● 임차권등기명령 신청 후 바로 이사 가면 망한다

이는 "내 보증금을 전부 받을 때 까지 대항력을 유지해야 한다"는 원칙을 지켜야 하기 때문인데 임차권 등기명령을 신청하고 법원에서 등기 결정이 되면 해당 내용은 송달문으로 임대인과 임차인 모두에게 송달됩니다.

그런데 세입자가 이를 받아보고 완료되었다고 판단하여 이사를 가게 된다면 보증금을 못 받게 됩니다. 이유는 대항력이 깨졌기 때문인데요 법원에서 등기 결정이 되었다고 해서 송달문을 보낸 것은 사실이지만 그 내용이 임차권 등기에는 아직 기록이 안될 수 있기 때문에 이사는 반드시 임차권 등기 내용을 등기부 등본을 통해 확인한 다음에 해야 합니다.

반드시 등기부 등본에 정상적으로 등록된 내용을 확인한 다음 이사해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있음을 명심해야 합니다.

● 명령 취소와 보증금 지급은 동시이행! 취소 먼저?

임차권 등기명령을 신청하고 나서 집주인으로 부터 일종의 딜"이 들어오는 경우인데 대법원 판례에 의해 집주인의 임대차보증금의 반환의무가 세입자의 임차권 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의무"라고 최종 확정하고 있기 때문에 가볍게 무시해 주시면 됩니다.

● 보증금의 일부를 주며 인정에 호소

임차권 등기명령 신청 후 임대인이 보증금 일부를 주며 임차권 등기명령을 해지해 달라는 요청이 있을 수 있는데 이때 해지하면 남은 보증금은 보호받지 못합니다. 따라서 반드시 보증금을 전부 받고 해제해야 합니다.

 

실전 협의 노하우

만약 집주인과 소송까지 가면 말이 쉽지 정말 쉽지 않은 상황이 됩니다.

좌우지간 핵심은 세로운 세입자를 빨리 구할 수 있으면 집주인도 좋고 나도 좋다는 사실을 직시해야 합니다.

따라서 중요한 원칙은 새로운 세입자를 구하기 위해 집주인과 함께 노력해야 한다는 점! 오월동주의 처지를 알고 협의해야 한다는 것으로 시간을 갖고 순차적 접근을 통해 얼르고 달래는 방법을 복합적으로 사용하여 목적을 이루는 것이 좋습니다.

그 접근 방법으로 5단계 방법을 추천합니다.

공지  /  압박  /  경고  /  감정공유  /  제안

● 공지

계약 내용 그대로 만기일에 정확히 이사 가겠음을 알리고 보증금 반환을 요청하는 것입니다. 최초 공지 성격으로 간결하고 사무적으로 내용만 카톡이나 메일로 전달하는데 집주인의 사정을 들을 필요도 없고 신경 쓸 필요도 없습니다. 원칙을 고수하겠다는 말만 간결하게 전달하는 것이 포인트입니다.

● 압박

확실하고 강하게 얘기하십시오. 보증금을 돌려주지 않으면 강력히 대응하겠다는 의지를 전달하여 집주인이 어떻게든 돈을 마련해야겠다는 생각이 들도록 하는 것이 목적으로 카톡내용이나 메일 전달 기록을 보존하고 내용증명까지 준비하면 더욱 좋습니다.

● 경고

하루 이틀 시간이 지나도 보증금을 돌려주지 않을 경우 이제 임차권 등기명령을 신청하겠다 전달하는 겁니다.

이 경우 등기부 등본에 보증금 미지급 내용이 기록되기 때문에 다음 세입자 구하기도 힘들어 짐과 동시에 본인의 처지도 계약금 일부 날릴 수 있기 때문에 보상받을 길이 없음을 강조하여 서로 최악의 상황을 피하고 싶다는 감정도 표현하여 극의 감정으로 치닫지 않는 방법을 구사합니다.

● 공감

있는 동안 편안했고 행복하게 잘 살았다 나갈 때도 집주인에 대한 좋은 기억 남기고 가고 싶다는 등의 감정을 전달

결국 집주인과 세입자는 일정 부분 같은 오월동주의 처지이기 때문에 감정을 다치지 않는 선을 지키는 것이 중요한데 이것이 잘못되면 집주인도 될 대로 되라는 식으로 대치할 수도 있기 때문입니다.

또한 집 보러 오는 사람에게 적극적으로 어필하고 깨끗한 집을 보여줄 수 있도록 엄청 노력할 테니 돈을 마련할 수 있는 다른 방법도 꼭 좀 알아봐 달라는 식의 적극성도 어필하면 효과적입니다.

● 제안

전세가격 조정될 수 있도록 제안도 해봅니다. 부동산을 적극 활용하여 방법을 함께 도모하는 것이 좋은데 최근 시세를 반영한 전세 찾는 사람들의 정보는 부동산에서 가장 잘 알고 있기 때문에 협조를 요청하는 것이며 획득한 정보를 집주인에게 알리고 전세가를 낮출 수 있도록 제안하는 것입니다. 받아들이면 좋지만 그렇지 않더라도 이렇게 하는 자체가 노력의 일환으로 여러모로 세입자에게 유리한 상황 조성에 좋습니다.

 

지금까지 내 소중한 보증금을 지킬 수 있는 임차권 등기명령에 대하여 말씀드렸습니다.

마지막으로 사실 임차권 등기는 임대차기간 만료 전이라도 세입자가 집주인과 협의해서 등기할 수 있는데 이를 규정한 것이 민법 제621조 "임대차의 등기" 내용입니다.

그런데 만기에도 보증금을 돌려받지 못해서 다투고 있는 세입자가 어떻게 집주인에게 사전 동의를 받고 협조를 할 수 있겠습니까?

현실 여건상 어림없는 얘기겠죠 따라서 특정한 상황에 처한 세입자가 집주인의 동의나 협조 없이 이것을 할 수 있도록 정해 놓은 것이 민법이 아닌 주택임대차보호법 상의 "임차권  등기명령" 제도인 것입니다.

원칙을 따진다면 민법상의 내용이 본래의 법이고 "임차권 등기명령" 제도는 특별법인 것으로 협의를 통해서 하느냐 아니면 협의가 어려운 상황에서 법원의 도움을 받아하느냐? 가 차이점이라 하겠습니다. 고맙습니다.